Financiar apartamento em condomínio ficou mais difícil: Fannie Mae e Freddie Mac agora exigem revisão completa do prédio

Comprar apartamento em condomínio com financiamento ficou mais trabalhoso nos Estados Unidos. Desde 3 de agosto, Fannie Mae e Freddie Mac — as duas empresas patrocinadas pelo governo que compram a maior parte das hipotecas do país — exigem que o banco faça uma revisão completa das finanças e da manutenção do prédio antes de aprovar a maioria dos empréstimos, segundo reportagem da CNBC. A via simplificada, usada em cerca de 40% das compras de condomínio com financiamento, deixou de existir.

A mudança pesa justamente na porta de entrada da casa própria. O preço mediano de um apartamento em condomínio ou cooperativa era de US$ 380 mil em junho, contra US$ 446.400 de uma casa unifamiliar, de acordo com a Associação Nacional de Corretores (NAR) citada pela CNBC. É por esse caminho que muitas famílias imigrantes compram o primeiro imóvel — e agora ele tem mais etapas.

O que mudou em 3 de agosto

Fannie Mae e Freddie Mac não emprestam direto ao comprador: elas compram os financiamentos dos bancos e os empacotam em títulos vendidos a investidores. Para revender o empréstimo a uma delas — e a maioria dos bancos quer, porque isso libera caixa para emprestar de novo —, o contrato precisa cumprir as regras de subscrição das duas empresas.

Até o início de agosto, prédios considerados de menor risco passavam por uma análise enxuta, a "limited review" na Fannie Mae e a "streamlined review" na Freddie Mac, em geral quando o comprador dava uma entrada maior. Essa via acabou. Agora, a menos que o projeto se enquadre em uma isenção — o caso de alguns condomínios pequenos —, a transação exige a chamada "full review", a revisão completa do prédio.

O que o banco passa a examinar

Na revisão completa, o credor destrincha a vida financeira do condomínio: orçamento, fundo de reserva, cobertura de seguro, taxa de inadimplência, processos judiciais em andamento, cobranças extraordinárias e histórico de inspeção, conforme resumo publicado em 3 de setembro pela Associação de Corretores de Hudson Gateway (HGAR), de Nova York. O estado físico da construção também entra na conta.

Dawn Bauman, presidente-executiva do Community Associations Institute, entidade que representa condomínios e associações de moradores, calcula que cerca de 40% das compras de condomínio com hipoteca usavam a análise limitada e podem cair na revisão completa. "É algo que vai exigir engajamento humano adicional de quase todas as partes envolvidas, certamente do credor e da associação", disse ela à CNBC.

Aprovação pode demorar — ou não sair

Max Slyusarchuk, presidente-executivo da AD Mortgage, de Fort Lauderdale, na Flórida, prevê efeito maior. "Vai tornar o processo muito mais longo e vai resultar em muitas aplicações desqualificadas", disse à CNBC. A empresa enviou carta em 16 de julho à FHFA, agência que supervisiona Fannie e Freddie, pedindo que as mudanças fossem modificadas ou adiadas. Para Slyusarchuk, o comprador "deve esperar que fique bem mais difícil comprar um condomínio".

Há um alívio no desenho da regra. Segundo a Mortgage Bankers Association, depois que um prédio passa pela revisão completa, ele fica registrado como aprovado nos sistemas de Fannie e Freddie, e o exame não precisa se repetir a cada novo financiamento no mesmo endereço. O reverso também vale: se o condomínio for reprovado, o banco pode negar a hipoteca, e o prédio inteiro vira "não garantível" — o que empurra compradores para empréstimos fora do sistema, com juros maiores e entrada mais alta, aponta a HGAR.

A sombra de Surfside

O aperto vem se desenhando desde o desabamento parcial do Champlain Towers South, em Surfside, na Flórida, em 24 de junho de 2021, que matou 98 pessoas. Relatório divulgado em 22 de junho pelo Instituto Nacional de Padrões e Tecnologia (NIST), órgão do Departamento de Comércio que investiga falhas graves de construção, concluiu que o prédio de 40 anos tinha defeitos de projeto e de obra desde a origem, agravados por décadas de deterioração. Reportagens da época mostraram que a associação de moradores adiou reparos estruturais enquanto discutia o custo e o alcance da obra.

Depois da tragédia, Fannie e Freddie tornaram inelegíveis os prédios com manutenção atrasada grave, reparos críticos pendentes ou certas cobranças extraordinárias — medidas temporárias que viraram permanentes em 2023. Em março deste ano, as duas empresas anunciaram o pacote atual. Em carta aos credores, a Fannie Mae afirmou que o objetivo é identificar prédios com problemas financeiros ou estruturais e reduzir o risco de o dono ser surpreendido por rateios inesperados ou pela taxa condominial em disparada.

Reserva mínima sobe para 15% em janeiro

A próxima etapa já tem data. A partir de 4 de janeiro de 2027, condomínios que quiserem financiamento aceito por Fannie e Freddie terão de destinar ao fundo de reserva pelo menos 15% da receita das taxas condominiais — hoje o piso é de 10%, segundo a HGAR. A alternativa é apresentar um estudo de reservas atualizado nos últimos 36 meses, com inspeção física do prédio e adoção do nível de aporte recomendado.

Na prática, condomínios com reserva magra terão de subir a mensalidade ou lançar cobrança extra para se enquadrar — um custo que chega ao morador antes de qualquer obra.

O que fazer se você está comprando

Para quem procura apartamento, a lição é pedir cedo a papelada do condomínio: orçamento, balanço do fundo de reserva, apólices de seguro e atas que mencionem processos ou obras. A HGAR recomenda negociar prazos de contingência de financiamento mais longos no contrato de compra, para acomodar a revisão. Prédio com contas em ordem tende a passar mais rápido — e, uma vez aprovado, abre caminho para o próximo comprador.

Quem já é dono também tem interesse no resultado, porque a aprovação do prédio nos sistemas de Fannie e Freddie sustenta o valor de revenda de todas as unidades. Os Estados Unidos tinham cerca de 8,6 milhões de unidades de condomínio em 2023, segundo levantamento habitacional do Census Bureau citado pela CNBC.

O que vem a seguir

A FHFA não sinalizou recuo, e a exigência de reservas de 2027 segue no calendário. A Mortgage Bankers Association pondera que o tamanho do atraso na aprovação dependerá do prédio e da rapidez com que a documentação aparece. Enquanto isso, associações de condomínio de todo o país têm 16 meses de contagem regressiva para arrumar as contas — com as regras novas, o prédio desorganizado perde acesso ao crédito que move o mercado.