Aluguel de apartamento sobe em agosto pela primeira vez em quatro anos, e a vaga fácil começa a sumir

O aluguel mediano de apartamento nos Estados Unidos chegou a US$ 1.390 em agosto, alta de 0,1% sobre julho. O movimento é pequeno. O que chama atenção é o mês: foi a primeira vez desde 2022 que agosto terminou com aluguel em alta, segundo dados da Apartment List divulgados pela Mortgage Professional America.

Agosto costuma ser o mês em que o valor recua, encerrando a temporada de mudanças do verão. Desta vez ele subiu e completou o sétimo mês consecutivo de crescimento.

O número de agosto

Na comparação com agosto do ano passado, o aluguel ainda está 0,8% mais barato. A queda anual vem encolhendo, o que o economista-chefe da Apartment List, Chris Salviati, leu como "mais um sinal de que o mercado de aluguel está virando a esquina".

Para quem assina contrato, a frase tem tradução prática: a fase em que o inquilino escolhia entre várias unidades e ainda pedia desconto está acabando.

A vaga que sobrava está sendo ocupada.

O indicador mais eloquente não está no preço, e sim na vacância. O índice de vagas da Apartment List caiu para 7,1% em agosto, sexta queda mensal seguida e a primeira sequência sustentada de baixa desde 2021.

A leitura bate com o retrato do segundo trimestre feito pela RealPage Market Analytics e publicado pelo CRE Daily: a ocupação nacional de apartamentos chegou a 95,5%, acima da média de dez anos. Entre abril e junho, o mercado absorveu 187 mil unidades.

O que a onda de construção deixou para trás

O excesso de oferta que segurou os aluguéis desde 2022 tem origem conhecida. Só em 2024 foram entregues mais de 600 mil apartamentos novos nos Estados Unidos, o maior volume anual desde 1986, pelos dados da Apartment List.

Essa torneira está fechando. Pela RealPage, as entregas somaram 340,2 mil unidades no ano encerrado no segundo trimestre, a primeira vez em três anos que o total anual ficou abaixo da média da década. Foram seis trimestres seguidos de recuo desde o pico de 588 mil unidades em 2024. Menos prédio novo entrando no mercado significa menos concorrência entre proprietários pelo mesmo inquilino.

Onde o aluguel sobe e onde ainda cai.

O país está partido em dois. No Nordeste e no Meio-Oeste, os aluguéis já estão acima do ano passado. No Sul e no Oeste montanhoso, ainda caem.

As maiores altas anuais aparecem em São Francisco, San Jose, Virginia Beach e Milwaukee. Pela apuração da RealPage no segundo trimestre, São Francisco subiu 10,6% em doze meses e San Jose, 6,1%.

Do outro lado da lista estão San Antonio, Las Vegas e Denver, as três praças com as quedas mais acentuadas em agosto pelo levantamento da Apartment List. No recorte trimestral da RealPage, San Antonio aparecia com queda de 5,8%, Las Vegas com 6,6% e Tampa com 8,6%, e Denver, Austin e Phoenix também no campo negativo.

Denver, uma das poucas praças em queda.

Para a comunidade brasileira do Colorado, o dado tem valor direto. Denver segue entre os mercados em que o aluguel está mais barato do que há um ano, enquanto a média nacional já virou.

Isso mantém aberta uma janela que sumiu em boa parte do país. Em praça com aluguel em queda, o proprietário tem mais motivo para aceitar contrato mais longo pelo preço atual, congelar reajuste ou reduzir taxa de entrada. A vantagem tende a durar enquanto a vacância local continuar alta, e o movimento nacional já aponta na direção oposta.

Descontos: quanto e por quanto tempo.

Concessão continua existindo, em escala menor. No segundo trimestre, 24,6% dos apartamentos ofereciam algum tipo de desconto, com média equivalente a 7,6% do valor do contrato, segundo a RealPage. Na prática, é o mês grátis, a taxa de aplicação zerada ou a vaga de garagem incluída.

Com a vacância caindo há seis meses e a entrega de prédios novos em queda há seis trimestres, esse pacote costuma ser o primeiro item que os proprietários retiram quando o mercado aperta.

O que muda para quem vai renovar?

Três leituras se sustentam nos números acima. A primeira: quem mora em Denver, San Antonio ou Las Vegas ainda negocia de uma posição melhor do que a média do país, e a queda anual serve de argumento na renovação.

A segunda: em São Francisco, San Jose, Milwaukee e boa parte do Nordeste, a conta já virou, e travar o preço por um período mais longo custa menos do que apostar em nova queda.

A terceira vale para todo o país. O ciclo de aluguel em baixa, que começou com a enxurrada de prédios de 2024, está no fim do fôlego: o aluguel mediano nacional voltou a subir, a ocupação está acima da média de dez anos e a oferta nova encolhe. O próximo ciclo de renovação, no verão de 2027, deve encontrar um mercado bem diferente do de agora.