A casa nova está saindo mais barata que a casa usada nos Estados Unidos. Em julho, a mediana do preço de venda de imóvel novo ficou em US$ 393.800, contra US$ 434.100 da mediana do imóvel usado — uma diferença de cerca de US$ 40 mil a favor do que acabou de sair da obra.
A inversão é incomum. Historicamente, o imóvel novo custa mais que o usado, e não menos.
O que os números de julho mostram
Do lado do imóvel novo, os dados divulgados pelo Census Bureau e pelo Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano apontam:
- Venda a um ritmo anual dessazonalizado de 607 mil unidades;
- queda de 10,5% em relação a junho, quando o ritmo era de 678 mil;
- queda de 6,3% na comparação com julho de 2025, quando eram 648 mil;
- mediana de preço de US$ 393.800, 2,3% abaixo de junho e 0,9% abaixo de um ano antes;
- Preço médio de US$ 508.800, 4,1% acima de junho e 5,4% acima do ano anterior.
Do lado do imóvel usado, o levantamento da Associação Nacional de Corretores mostra venda a um ritmo anual de 4,06 milhões de unidades, queda de 1,7% no mês e alta de 0,7% em doze meses. A mediana chegou a US$ 434.100, alta de 2,0% em um ano — o 37º mês seguido de aumento na comparação anual.
Por que a mediana e a média divergem?
Há um detalhe que muda a leitura. No imóvel novo, a mediana caiu e a média subiu no mesmo mês. Isso acontece quando o miolo do mercado vende mais barato, enquanto algumas casas muito caras puxam a média para cima.
É o retrato de um mercado em que o construtor ajustou o produto: casa menor e mais barata para destravar a venda, ao lado de um estoque de casas grandes que continua parado.
O estoque é a notícia para quem compra.
O número que mais interessa a quem está procurando é o de oferta. O estoque de casas novas fechou julho em 488 mil unidades, contra 479 mil em junho e 496 mil um ano antes. Ao ritmo de venda atual, isso equivale a 9,6 meses — acima dos 8,5 meses de junho e dos 9,2 meses de julho de 2025.
No imóvel usado, o estoque é de 1,54 milhão de unidades, equivalente a 4,6 meses de venda.
A diferença entre 9,6 e 4,6 meses é o que separa dois mercados. Seis meses costumam ser a referência de equilíbrio: acima disso, quem compra tem mais poder de negociação; abaixo, quem vende manda no preço. Em julho, o construtor estava no primeiro caso e o dono da casa usada, no segundo.
O que isso significa na prática?
Para o comprador de primeira casa, a leitura é direta: no estoque de imóvel novo há margem para negociar, e ela costuma aparecer menos no preço de tabela e mais em concessões — pagamento de custos de fechamento, redução temporária da taxa de juros bancada pelo construtor, itens de acabamento incluídos.
Lawrence Yun, economista-chefe da Associação Nacional de Corretores, avaliou que a venda de imóvel usado tem se mantido notavelmente estável mesmo com a alta das taxas de juros dos últimos meses, e disse que o mercado estaria aquecido se a taxa média voltasse para perto de 6%.
Três pontos antes de assinar.
Comprar do construtor tem particularidades que quem vem do mercado brasileiro nem sempre espera:
- O financiamento oferecido pela própria construtora costuma vir com taxa promocional atrelada a condições — vale comparar com pelo menos um banco de fora antes de fechar;
- Condomínio de casa nova em loteamento novo tende a subir depois que a construtora entrega a última unidade e sai da administração;
- A inspeção independente do imóvel vale também no imóvel novo, e o custo dela é uma fração do que corrige um problema estrutural depois.
Nada disso muda a conta principal, que continua sendo a taxa de juros. Mas, com estoque em 9,6 meses, é a primeira vez em muitos meses que a conversa com o vendedor começa do lado do comprador.
O que sustenta o preço da casa usada
Enquanto o construtor corta preço, o dono da casa usada não corta. A mediana do imóvel usado acumula 37 meses seguidos de alta na comparação anual, e o estoque de 4,6 meses explica por quê: falta casa à venda.
Boa parte dessa retenção vem de quem financiou com juro baixo em anos anteriores e não quer trocar aquele contrato por um financiamento novo mais caro. O imóvel só entra no mercado quando muda emprego, cidade ou tamanho de família.
É por isso que os dois mercados andam em direções opostas no mesmo mês: o construtor precisa vender o que já construiu, e o proprietário pode esperar.
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