Família de renda mediana já gasta 34% do salário na prestação de casa nova, e o juro subiu depois da conta

Uma família americana com a renda mediana do país, de US$ 106.800 por ano, precisou comprometer 34% do que ganha para pagar a prestação de uma casa nova de preço mediano no segundo trimestre de 2026. No trimestre anterior eram 32%.

O número vem do Cost of Housing Index, levantamento que a National Association of Home Builders faz com o Wells Fargo e divulgou em 20 de agosto. Ele mede a fatia do salário que some na parcela do financiamento, a conta que decide se a compra cabe ou não no orçamento.

O que empurrou o índice para cima

Dois movimentos ao mesmo tempo. O juro médio do financiamento de 30 anos subiu de 6,20% no primeiro trimestre para 6,51% no segundo, alta de 31 pontos-base. E o preço mediano da casa nova avançou 2%, de US$ 403.200 para US$ 410.700.

Juro maior sobre preço maior compõe rápido. Bastaram esses dois passos para tirar dois pontos percentuais da renda da família mediana e jogá-los na prestação.

Casa usada ficou mais pesada que casa nova.

A inversão chama atenção. O preço mediano da casa usada chegou a US$ 434.900 no segundo trimestre, 8% acima dos US$ 404.300 do trimestre anterior, alta quatro vezes maior que a da casa nova e em patamar superior.

Com isso, a família de renda mediana precisaria de 36% do salário para bancar uma casa usada de preço mediano, contra 32% no primeiro trimestre. Quem procura imóvel pronto está enfrentando a conta mais dura das duas.

Quem ganha metade da renda mediana paga dois terços.

O índice também mede o peso para famílias de baixa renda, definidas como as que recebem 50% da renda mediana. Nesse recorte, a prestação de uma casa nova de preço mediano consome 67% do que entra, contra 65% no trimestre anterior.

Para casa usada, o peso salta para 71%, ante 65% no primeiro trimestre. Sobra menos de um terço do salário para tudo o mais: comida, transporte, saúde, escola. É o número que explica por que boa parte das famílias nessa faixa segue alugando.

A piora foi desigual entre as duas pontas. Na casa nova, o comprometimento da família de baixa renda subiu dois pontos no trimestre; na casa usada, subiu seis. Em três meses, o imóvel pronto se afastou desse comprador três vezes mais rápido que o imóvel novo.

Onde pesa mais e onde pesa menos.

A média nacional esconde diferenças enormes. Considerando casa usada, o mercado mais pesado do país é San Jose-Sunnyvale-Santa Clara, na Califórnia, onde a prestação consome 82% da renda mediana local. Vêm em seguida San Francisco-Oakland-Fremont, com 71%; Honolulu, com 70%; San Diego-Chula Vista-Carlsbad, com 68%; e Naples-Marco Island, na Flórida, com 60%.

Do outro lado da tabela estão cidades médias do Meio-Oeste e do interior do Nordeste: Decatur, em Illinois, com 16%; Elmira, em Nova York, com 17%; Peoria, também em Illinois, com 18%; e Springfield, em Illinois, e Davenport-Moline-Rock Island, na divisa de Iowa com Illinois, ambas com 20%.

Entre a ponta mais cara e a mais barata há 66 pontos percentuais de diferença. A mesma prestação que consome quatro quintos do salário no Vale do Silício consome menos de um sexto em Decatur, e é essa distância que sustenta a mudança de estado como estratégia de compra para quem trabalha remoto ou tem profissão portátil.

O juro de hoje está acima do que entrou na conta.

O índice fotografou o segundo trimestre, com juro médio de 6,51%. As taxas de agora estão mais altas. Nesta quarta-feira, 2 de setembro, o financiamento fixo de 30 anos aparecia a 6,803% e o de 15 anos a 5,992%.

Entre as linhas com garantia federal, a taxa do FHA para 30 anos estava em 6,164%, a do VA em 6,253% e a do USDA em 6,206%, as três abaixo do fixo convencional. O jumbo, usado em valores acima do limite convencional, marcava 6,809%.

Nesse ambiente, as taxas ajustáveis voltaram a atrair procura: os chamados ARM responderam por 7,9% do total de solicitações de financiamento. A faixa de juro básico do Federal Reserve está em 3,50% a 3,75%, e o custo do financiamento tende a ceder se o banco central seguir cortando.

A escassez de 1,2 milhão de casas

Robert Dietz, economista-chefe da NAHB, aponta um fator que não se resolve com política monetária: o país tem um déficit de cerca de 1,2 milhão de moradias, e essa falta continua pressionando o preço para cima.

O presidente da entidade, Bill Owens, descreveu o aperto pelos dois lados do balcão. "Os compradores enfrentaram juros altos e incerteza econômica, enquanto os construtores lidaram com custos crescentes e escassez de mão de obra", afirmou.

Como usar esses números?

A régua serve para checar a própria conta antes de assinar qualquer coisa. Se a prestação projetada passa de um terço da renda bruta da casa, o financiamento entra no território que o índice nacional já trata como comprometimento alto, e ele mede só a prestação, sem contar imposto sobre propriedade, seguro e taxa de condomínio.

Vale também comparar a linha do financiamento, e não apenas o banco. A diferença entre um FHA a 6,164% e um convencional a 6,803% muda a parcela todo mês, por trinta anos. E o preço da casa usada, que subiu 8% em um trimestre, indica que esperar o mercado esfriar sozinho não tem sido estratégia barata.