O proprietário ficou com seu depósito? A lei do Colorado mudou este ano — e em Seattle ele pode ter de devolver tudo

Perder o depósito de segurança é a queixa mais comum de quem aluga nos Estados Unidos e não domina o inglês. O proprietário some, não manda carta, desconta "pintura" e "limpeza", e o inquilino engole. Não precisa ser assim — e, no Colorado, a lei mudou a seu favor neste ano.

Colorado: o que a lei nova garante desde janeiro

A lei de proteção ao depósito (HB25-1249) está em vigor desde 1º de janeiro de 2026. Ela vale para o que acontecer a partir dessa data — quem saiu do imóvel antes está sob a regra antiga.

• Prazo de 30 dias para o proprietário devolver o depósito ou mandar uma declaração escrita com os motivos exatos da retenção. O contrato pode esticar esse prazo para até 60 dias, mas não mais.
• Perdeu o prazo, perdeu o direito. Se ele não enviar a declaração escrita no prazo, abre mão de ficar com qualquer parte do depósito.
• Direito à vistoria de saída. Qualquer das partes pode pedir uma vistoria depois que você tirar os móveis — presencial ou por vídeo.
• Pintura e carpete não entram. A lei diz que o proprietário não tem motivo legítimo para descontar troca de carpete ou pintura, a menos que haja dano substancial que ultrapasse o desgaste normal.
• Desgaste normal é dele, não seu. É nula qualquer cláusula do contrato que jogue no inquilino o custo de reparo, limpeza ou trabalho decorrente de desgaste normal — ou de dano que já existia antes de você entrar.
• Presunção de má-fé. Reter 125% ou mais do dano real é presumido como retenção que "excede o razoável".
• A prova é dele. No tribunal, cabe ao proprietário provar que a retenção não foi indevida.

Colorado: como cobrar (e o passo que quase todo mundo esquece)

Se o proprietário reteve seu dinheiro de forma indevida e de má-fé, você pode processar por três vezes o valor retido, mais honorários e custas.

Mas atenção ao passo obrigatório: antes de entrar com a ação, você precisa enviar ao proprietário um aviso escrito da sua intenção de processar, com pelo menos 7 dias de antecedência. Sem esse aviso, o triplo não sai. Mande por correio certificado com aviso de recebimento — e guarde o comprovante.

Washington: 30 dias, e até o dobro se ele fizer por mal

A lei estadual dá ao proprietário 30 dias após o fim do contrato e a desocupação para devolver o depósito ou entregar uma declaração completa e específica dos motivos da retenção.

Quem descumpre fica responsável pelo valor integral do depósito. E se a recusa for intencional, o tribunal pode conceder até o dobro do valor, mais custas e honorários advocatícios ao inquilino que ganhar.

Seattle: a regra que quase ninguém usa

Este parágrafo pode valer o seu depósito inteiro.

Em Seattle, o checklist de entrada é obrigatório — um documento escrito descrevendo a condição do imóvel, assinado pelo proprietário e pelo inquilino no dia da mudança. Se esse checklist assinado não existir, o proprietário tem de devolver o depósito inteiro. O mesmo vale se ele não devolver o dinheiro com a declaração específica dentro de 30 dias.

O órgão municipal pode multar o proprietário que descumprir.

Outras proteções de Seattle que economizam dinheiro na entrada:

• Depósito e taxas somados não podem passar de um mês de aluguel.
• Taxas não reembolsáveis só podem ser cobradas para limpeza e triagem, e no máximo 10% de um mês de aluguel.
• Você tem direito de parcelar os custos de entrada e o último mês. Em contratos de 60 dias a 6 meses, em 4 parcelas mensais iguais; no mês a mês, em 2 parcelas. E o proprietário não pode recusar o parcelamento, recusar alugar para você nem cobrar juros por isso.

A linha de dúvidas sobre aluguel da prefeitura de Seattle atende no (206) 684-5700.

Se o despejo chegar: os prazos

No Colorado, o proprietário precisa antes entregar um aviso — e só depois pode ir ao tribunal. O prazo depende do motivo: de 3 a 30 dias para exigir que você regularize algo; de 1 a 91 dias para encerrar a locação; e no mínimo 90 dias no despejo sem culpa do inquilino.

Se você for citado, a intimação tem de chegar pelo menos 7 dias antes da audiência, e você responde com o formulário JDF 103 — há entrevista guiada gratuita no site do Judiciário estadual. O aviso oficial é claro: "É do seu melhor interesse apresentar uma resposta. Se você não responder ou não comparecer ao tribunal, a corte pode decidir contra você."

Em Washington, os avisos são de 14 dias para falta de pagamento, 10 dias para descumprimento de outra cláusula do contrato e 3 dias para dano ou atividade ilegal.

A regra de ouro, nos dois estados

Quem tira alguém de casa é o xerife, com ordem judicial. Nunca o proprietário por conta própria. Trocar a fechadura, cortar a luz ou a água, ou tirar suas coisas para a rua sem ordem do juiz é ilegal.

E a dica que decide qualquer disputa: fotografe tudo na entrada e na saída, com data. O próprio Judiciário do Colorado registra que, ao avaliar danos, "é muito útil que proprietário e inquilino tenham fotos da condição do imóvel" de quando o inquilino entrou e de quando saiu. Sem foto, é a palavra dele contra a sua — e ele tem o cheque.