Caução agora vale só um mês de aluguel no Colorado: o que muda para o inquilino brasileiro em 2026

O Colorado cortou pela metade o valor máximo da caução que um proprietário pode exigir de um inquilino. Desde 1º de janeiro de 2026, a lei estadual HB25-1249, batizada de Tenant Security Deposit Protections Act, limita o depósito de segurança a um mês de aluguel. Antes da mudança, o senhorio podia cobrar o equivalente a dois meses só para entregar as chaves.

O governador assinou a lei em 3 de junho de 2025, e as regras passaram a valer no primeiro dia de 2026. A norma se aplica a todos os proprietários e administradoras de imóveis residenciais do estado, independentemente do número de unidades que controlam, segundo a Assembleia Geral do Colorado.

Para o imigrante brasileiro que está montando a vida em Denver ou em outra cidade do estado, a conta de entrada num apartamento ficou mais leve. Em vez de juntar dois meses de aluguel adiantado mais o primeiro mês, agora o teto da caução é de um único mês. Em um aluguel de 1.800 dólares, a diferença é de 1.800 dólares a menos travados logo na assinatura do contrato.

Caução parcelada em até seis meses

A lei vai além do corte no valor. O inquilino passou a ter direito de pagar a caução em parcelas mensais, distribuídas por pelo menos seis meses, em vez de quitar o depósito inteiro de uma vez. O proprietário não pode recusar o parcelamento.

A HB25-1249 também proíbe o senhorio de despejar ou de iniciar um processo de despejo por causa de uma parcela atrasada da caução. Para quem chegou há pouco e ainda não tem reserva, o parcelamento reduz a barreira de capital que muitas vezes empurra a família para um sublocação informal ou para uma casa lotada.

No caso de quem recebe voucher de moradia (housing voucher), o teto da caução fica limitado à parte do aluguel que cabe ao próprio inquilino, e não ao valor cheio do imóvel.

Desgaste normal não pode ser descontado

Um dos pontos que mais costuma penalizar o inquilino na saída é o desconto por marcas de uso. A lei ampliou a definição de "desgaste normal" (normal wear and tear) e deixou claro o que o proprietário não pode cobrar do depósito.

Pela nova redação, desgaste normal é a deterioração, o dano ou a sujeira que resultam do uso comum do imóvel, sem negligência, descuido, acidente ou abuso por parte do inquilino, dos moradores da casa ou de seus convidados. Na prática, o senhorio não pode reter caução por arranhões leves na parede, furos de prego, retoques de pintura ou desgaste comum do carpete. A norma também impede a cobrança de carpete inteiro ou de repintura completa, a menos que haja dano substancial e irreparável.

O proprietário também não pode descontar danos que já existiam antes da locação. E só pode cobrar limpeza se o imóvel for devolvido substancialmente mais sujo do que estava no início do contrato.

Trinta dias para devolver, com extrato detalhado

Encerrado o contrato, o proprietário tem 30 dias para devolver a caução. O prazo pode ser estendido pelo contrato de aluguel, mas nunca pode passar de 60 dias. Se devolver com desconto, o senhorio precisa entregar um extrato escrito e itemizado, explicando exatamente cada valor retido.

O inquilino que questionar os descontos pode pedir a documentação de apoio, como fotos, notas fiscais e laudos. O proprietário tem 14 dias para fornecer esses comprovantes após o pedido.

A lei criou ainda o direito a uma vistoria de saída (walk-through). A pedido do inquilino, o proprietário precisa fazer uma inspeção do imóvel para registrar por escrito qualquer dano além do desgaste normal. Danos que não forem documentados nessa vistoria não podem ser descontados depois.

Reter sem motivo custa caro ao proprietário

A HB25-1249 endureceu as penalidades. Quando o senhorio retém valor de forma indevida e de má-fé, o inquilino pode buscar na Justiça a devolução em triplo (treble damages), o equivalente a três vezes o montante retido sem justificativa, além de honorários advocatícios e custas do processo.

A lei presume retenção excessiva quando o valor retido chega a 125% ou mais do dano real, e coloca sobre o proprietário o ônus de provar quanto foi o prejuízo de fato. Se o senhorio perder o prazo de devolução, abre mão do direito de reter qualquer parte do depósito.

Direito vale para todos, sem perguntar status migratório

As proteções da caução valem para todo inquilino no Colorado, sem exceção por situação migratória. A legislação estadual de moradia proíbe o proprietário de perguntar o status de imigração ou de cidadania do inquilino, de recusar a locação ou de despejar alguém com base nessa condição.

Na prática, o brasileiro que aluga no estado tem os mesmos direitos sobre a caução de qualquer outro morador, e não precisa apresentar documento de imigração para reclamar o dinheiro de volta. Quem teve depósito retido sem extrato detalhado ou descontado por desgaste comum pode procurar orientação jurídica de moradia ou organizações locais de defesa do inquilino antes de aceitar a perda.

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